Δικαστικό «φρένο» στα Airbnb: Με απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών ακυρώθηκε άδεια για 27 διαμερίσματα που εμφανίζονταν ως κατοικίες

• Η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου αποτελεί την πλέον πρόσφατη νομολογιακή εξέλιξη για το θέμα που «καίει». Δεν απαγορεύει συλλήβδην τα Airbnb, αλλά δίνει τη δυνατότητα ακύρωσης οικοδομικής άδειας όταν η δηλωμένη χρήση «κατοικίας» συγκαλύπτει οργανωμένη τουριστική ή οιονεί ξενοδοχειακή εκμετάλλευση.

Το Δικαστήριο ακύρωσε οικοδομική άδεια με την οποία υπόγειο, ισόγειο και τρεις όροφοι εξαώροφου κτιρίου στον Δήμο Ζωγράφου άλλαζαν χρήση από γραφεία σε κατοικίες. Πίσω από την τυπική περιγραφή της άδειας, όμως, προβλεπόταν η δημιουργία συνολικά 27 μικρών, αυτοτελών διαμερισμάτων, τα οποία θα εκμεταλλευόταν επαγγελματικά εταιρεία διαχείρισης ακίνητης περιουσίας. Ένα οργανωμένο κατάλυμα δεν μετατρέπεται σε «κατοικία» μόνο και μόνο επειδή η επιχείρηση εμφανίζει συμβάσεις διάρκειας δώδεκα μηνών.

Τι έκρινε το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών
Η υπόθεση αφορούσε κτίριο του οποίου όροφοι χρησιμοποιούνταν ως γραφεία και φροντιστήριο. Με την προσβληθείσα άδεια επετράπη η μετατροπή τους σε μικρά επιπλωμένα διαμερίσματα, με αυτοτελή λουτρά και εκτεταμένες εσωτερικές διαρρυθμίσεις.
Γείτονες προσέφυγαν στο Διοικητικό Εφετείο, υποστηρίζοντας ότι η εμφανιζόμενη αλλαγή σε «κατοικίες» δεν ανταποκρινόταν στον πραγματικό προορισμό του κτιρίου. Κατά τους ισχυρισμούς τους, τα διαμερίσματα προορίζονταν για οργανωμένη επαγγελματική εκμετάλλευση, μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, φοιτητικής διαμονής ή άλλης μορφής οιονεί ξενοδοχειακής λειτουργίας.
Το Εφετείο έκρινε ότι ο προορισμός και ο οργανωμένος τρόπος εκμετάλλευσης των 27 διαμερισμάτων, προσιδίαζαν, κατά την κοινή πείρα, σε τουριστικά καταλύματα.
Κατέληξε, συνεπώς, ότι προέχουσα χρήση δεν ήταν η κατοικία, αλλά το τουριστικό κατάλυμα. Για τον λόγο αυτό ακύρωσε την οικοδομική άδεια κατά το μέρος που επέτρεπε την αλλαγή χρήσης από γραφεία σε κατοικίες.

Η πραγματική χρήση υπερισχύει της «ταμπέλας»
Το πλέον κρίσιμο σημείο της απόφασης είναι η θέση ότι το ζήτημα της χρήσης ενός ακινήτου ως κατοικίας ή τουριστικού καταλύματος αποτελεί ζήτημα πραγματικό.
Η δικαστική κρίση δεν θα εξαρτάται μόνο:
• από το εάν η μίσθωση αναρτήθηκε στο Airbnb ή σε άλλη ψηφιακή πλατφόρμα,
• από το εάν η σύμβαση χαρακτηρίστηκε «μίσθωση κατοικίας»,
• από το εάν δηλώθηκε φορολογικά με έντυπο Ε2,
• ή ακόμη και από το εάν έχει διάρκεια ενός ολόκληρου έτους.
Θα εξετάζεται το σύνολο των πραγματικών περιστάσεων: ο αριθμός των διαμερισμάτων, η επίπλωση, οι παρεχόμενες υπηρεσίες, η διαχείριση των λογαριασμών, η εναλλαγή ή η περιοδική παρουσία των ενοίκων και, κυρίως, εάν το κτήριο λειτουργεί στην πράξη ως οργανωμένη επιχείρηση προσωρινής διαμονής.

Δεν είναι κάθε Airbnb τουριστικό κατάλυμα
Το Διοικητικό Εφετείο διευκρινίζει, πάντως, ότι η σύναψη μίας βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν μετατρέπει αυτομάτως κάθε διαμέρισμα σε τουριστικό κατάλυμα.
Η απλή χρήση ψηφιακής πλατφόρμας δεν αποτελεί από μόνη της ασφαλές κριτήριο. Ένα μεμονωμένο διαμέρισμα μπορεί, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς να υπάγεται αυτομάτως σε ολόκληρο το πλαίσιο της τουριστικής νομοθεσίας.
Διαφορετική είναι, όμως, η περίπτωση κατά την οποία ένα ολόκληρο κτίριο κατατέμνεται σε δεκάδες μικρές μονάδες, ελέγχεται από μία επιχείρηση και λειτουργεί ενιαία ως οργανωμένο κατάλυμα.
Άλλωστε, από την 1η Ιανουαρίου 2024, εάν το σύνολο των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας ή ενός συγκροτήματος κατοικιών εκμισθώνεται βραχυχρόνια, το κτίριο θεωρείται ευθέως τουριστικό κατάλυμα και οφείλει να διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ή να έχει υποβάλει την προβλεπόμενη γνωστοποίηση.

Τι σημαίνει η απόφαση για ιδιοκτήτες και γείτονες
Η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών μπορεί να αποτελέσει σημαντικό νομολογιακό εργαλείο για κατοίκους που αντιδρούν στη μετατροπή γειτονικών κτιρίων σε συγκαλυμμένες ξενοδοχειακές μονάδες.
Πλέον, δεν αρκεί να ελεγχθεί εάν ένα κατάλυμα διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου. Πρέπει να διερευνάται:
• αν η πραγματική χρήση συμφωνεί με την εγκεκριμένη οικοδομική άδεια,
• αν απαιτείται αλλαγή από «κατοικία» σε «προσωρινή διαμονή»,
• αν η συγκεκριμένη τουριστική χρήση επιτρέπεται από τις χρήσεις γης,
• αν το σύνολο του κτιρίου λειτουργεί ως ενιαίο τουριστικό κατάλυμα,
• και αν απαιτείται Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ή προηγούμενη γνωστοποίηση.
Οι ενδιαφερόμενοι γείτονες μπορούν, αναλόγως της περίπτωσης, να ζητήσουν έλεγχο από την Υπηρεσία Δόμησης, το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ ή να προσβάλουν εγκαίρως την οικοδομική άδεια και άλλες συναφείς διοικητικές πράξεις.
Από την άλλη πλευρά, εταιρείες και επενδυτές που αγοράζουν παλιά κτίρια γραφείων για να τα μετατρέψουν σε δεκάδες επιπλωμένες μονάδες δεν μπορούν πλέον να θεωρούν δεδομένο ότι μία άδεια «κατοικιών» αρκεί για κάθε μορφή εκμετάλλευσης.

Παράλληλο μπλόκο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Η νομολογιακή αυτή εξέλιξη συμπίπτει με την αυστηροποίηση του νομοθετικού πλαισίου.
Μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026 παραμένει σε ισχύ η αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής για την 1η, τη 2η και την 3η Δημοτική Κοινότητα της Αθήνας. Το μέτρο αφορά περιοχές όπως η Πλάκα, το Κουκάκι, το Σύνταγμα, το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, το Παγκράτι, το Θησείο, το Γκάζι, το Μεταξουργείο και τα Πετράλωνα.
Από την 1η Ιουλίου 2026 ανάλογο «πάγωμα» εφαρμόζεται και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, δηλαδή στο ιστορικό και εμπορικό κέντρο της πόλης.
Οι περιορισμοί δεν κλείνουν αυτομάτως τα ήδη νομίμως λειτουργούντα Airbnb. Απαγορεύουν, όμως, την απόκτηση νέου ΑΜΑ στις συγκεκριμένες ζώνες. Επιπλέον, σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου, ο υφιστάμενος ΑΜΑ δεν ακολουθεί ανεξαρτήτως προϋποθέσεων τον νέο ιδιοκτήτη.
Για την παράνομη λειτουργία σε ζώνη αναστολής προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% των εισοδημάτων, με κατώτατο ποσό τις 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής το ελάχιστο πρόστιμο φθάνει τις 40.000 ευρώ.

Το νέο τοπίο
Η Ελλάδα δεν έχει ακόμη οδηγηθεί σε καθολική απαγόρευση των Airbnb. Το πλαίσιο, όμως, γίνεται ολοένα στενότερο: γεωγραφικό μπλόκο σε νέες εγγραφές, αυστηρές τεχνικές προδιαγραφές, επιτόπιοι έλεγχοι, μεγάλα πρόστιμα και, πλέον, δικαστικός έλεγχος της πραγματικής χρήσης των κτιρίων.
Η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου στέλνει ένα σαφές μήνυμα: δεν αρκεί να βαφτίζεται ένας χώρος «κατοικία», ούτε να υπογράφονται τυπικά ετήσια μισθωτήρια, όταν το σύνολο της λειτουργίας του παραπέμπει σε οργανωμένη τουριστική επιχείρηση.
Η αντιπαράθεση για τα Airbnb μεταφέρεται έτσι από το φορολογικό πεδίο στην καρδιά της πολεοδομικής νομιμότητας. Και η πραγματική απαγόρευση μπορεί τελικά να μην προκύπτει μόνο από το «πάγωμα» ενός ΑΜΑ, αλλά από την ακύρωση της ίδιας της οικοδομικής άδειας πάνω στην οποία στηρίχθηκε η επένδυση.